بنك الكويت المركزى يصدر تعليمات جديدة بشأن تمويل الأفراد لغرض السكن الخاص

أعلن محافظ بنك الكويت المركزي الدكتور محمد يوسف الهاشل اصدار البنك تعليمات الى جميع البنوك وشركات الاستثمار وشركات التمويل المحلية تتضمن مجموعة من الضوابط بشأن التمويل الممنوح للعملاء الافراد بغرض شراء او تطوير العقارات الواقعة في مناطق السكن الخاص او السكن النموذجي. وقال الدكتور الهاشل في تصريح لوكالة الانباء الكويتية (كونا) ان مجلس إدارة بنك الكويت المركزي ناقش بجلسته المنعقدة الثلاثاء موضوع التمويل الممنوح للأفراد بغرض شراء (و/أو) تطوير العقارات الواقعة في مناطق السكن الخاص أو السكن النموذجي في ضوء الأهمية الخاصة لهذا الموضوع وملامسته وإرتباطه بالإحتياجات الأساسية للمواطنين علاوة على أهميته لوحدات القطاع المصرفي والمالي المحلي. واضاف ان مجلس الادارة قرر الموافقة على اصدار تعليمات الى جميع البنوك وشركات الاستثمار وشركات التمويل المحلية تتضمن مجموعة الضوابط بشأن التمويل الممنوح للعملاء الأفراد بغرض شراء (و/أو) تطوير العقارات الواقعة في مناطق السكن الخاص أو السكن النموذجي. وأوضح محافظ المركزي الكويتي أن مجموعة الضوابط التي تتضمنها هذه التعليمات جاءت في ضوء الدراسة التي اعدها البنك المركزي لهذا النشاط التمويلي وهي الدراسة المشار إليها ضمن التعميم الصادر إلى البنوك الكويتية الإسلامية بتاريخ 30 اكتوبر الماضي بشأن إرجاء البنوك لاتخاذ قراراتها التمويلية بالنسبة لهذا النوع من التمويل إلى حين الانتهاء من دراسة هذا الموضوع وإخطار البنوك بقرار المركزي الكويتي في هذا الشأن. وذكر المحافظ ان الدراسة تناولت طبيعة هذا النشاط التمويلي وأهميته لارتباطه مباشرة بمصالح المواطنين من جانب وآثاره المتعددة على المحافظ التمويلية لدى الجهات المانحة له من جانب آخر وبصفة خاصة اذ تناولت الدراسة طبيعة وسبل الحد من مخاطر هذا النوع من التمويل لاسيما المخاطر التي يمكن أن يتعرض لها العملاء الأفراد أو وحدات القطاع المصرفي على السواء والتي قد يكون لها آثار سلبية اقتصادية واجتماعية عديدة. وأضاف الدكتور الهاشل أن إصدار هذه الضوابط بالإضافة إلى الضوابط القائمة والمعمول بها بشأن القروض الإستهلاكية والمقسطة يشكل منظومة لإطار متطلبات السياسة التحوطية الكلية التي ينتهجها (المركزي) وتستهدف الحد من المخاطر النظامية حيث أصبحت السياسات التحوطية الكلية من الأدوات المهمة التي تحرص الجهات الرقابية في مختلف دول العالم على تطويرها لاسيما في ضوء الدروس المستفادة من نشأة وتداعيات الأزمة المالية والاقتصادية العالمية الأخيرة. وعلى وجه التحديد بين المحافظ بأن الضوابط والتعليمات التي أقرها مجلس إدارة بنك الكويت المركزي في إجتماعه جاءت في ضوء مجموعة متكاملة من الاعتبارات والعوامل التي يمكن إيجازها على النحو التالي اولا - وضع حدود موضوعية وضوابط واضحة لهذا النوع من التمويل بحيث لا تنطوي عملية المنح على أي تداخل أو تجاوز للتعليمات القائمة والصادرة عن بنك الكويت المركزي والمعمول بها بشأن القروض الاستهلاكية والمقسطة (الإسكانية). ثانيا - أن تأتي عملية منح التمويل للأفراد لعقار السكن الخاص أو النموذجي بناء على دراسة ائتمانية متكاملة لملاءة العميل ومركزه المالي تشمل التحقق من وجود تدفقات نقدية كافية للعميل بخلاف الراتب والدخل من العقار المراد تمويله بحيث يمكن للعميل تسديد ما عليه من التزامات في المواعيد المحددة. ثالثا - التحقق من استخدام التمويل في الغرض الممنوح لأجله بما في ذلك ضبط عمليات الصرف على المشروع الذي يتم منح التمويل لتطويره بناء على خطة الإنجاز المعتمدة. رابعا - وضع الضوابط التي تحول دون النمو غير المنضبط لهذا النوع من التمويل وذلك للحد من المخاطر التي قد يتعرض لها العملاء الأفراد أو الجهات المانحة على السواء مما لذلك من آثار سلبية اقتصادية واجتماعية. خامسا - تحديد ضوابط كمية بشأن الحدود القصوى للتمويل الذي يمكن منحه كنسبة من قيمة العقار الذي يتم تمويله وبما يرسخ الحصافة اللازمة لكل من الجهة المانحة والعميل على السواء تحوطا لتطورات أوضاع السوق وبما يتماشى مع المعايير الدولية في هذا المجال. سادسا - التأكيد على أهمية عامل الشفافية عند منح هذا النوع من التمويل للأفراد من خلال إحاطتهم بمعدلات الفائدة والعائد وأي تغيرات قد تطرأ عليها خاصة في حالة الاتجاه الصعودي لأسعار الفوائد أخذا بالاعتبار أن سعر الخصم الحالي يعتبر متدنيا بالقياس التاريخي وبحيث يكون العميل مطلعا وقبل بداية المنح على أعباء التمويل التي يتحملها عند معدلات مختلفة لأسعار (الفائدة / العائد). وفي هذا الصدد اكد الدكتور الهاشل ادراك البنك المركزي الكامل لمسؤولياته الرقابية والإشرافية على وحدات القطاع المصرفي والمالي الخاضعة لرقابته وحرصه على الإضطلاع بمسئولياته كاملة في هذا الشأن ومتابعته المستمرة لمستجدات الأوضاع الإقتصادية والنقدية والمصرفية المحلية والتحرك عند الحاجة لترسيخ سلامة الأوضاع المالية لوحدات ذلك القطاع وتمكينها من تلبية الإحتياجات التمويلية لعملائها وفق أسس وضوابط حصيفة تدعيما لأجواء الإستقرار المالي والإستقرار الإقتصادي في البلاد. واشار إلى أهمية اطلاع الجميع على التعليمات المشار إليها الأمر الذي أرتأى معه البنك المركزي نشرها كاملة رفق هذا التصريح وإضافة نسخة منها على الموقع الإلكتروني لبنك الكويت المركزي تعميما للفائدة. وقال الدكتور الهاشل ان قرار مجلس الادارة يرتكز على جملة من الاعتبارات المتصلة بدور بنك الكويت المركزي التنظيمي والرقابي على القطاع المصرفي استنادا إلى القانون رقم 32 لسنة 1968 في شأن النقد وبنك الكويت المركزي وتنظيم المهنة المصرفية وتعديلاته. وتطرق بصفة خاصة الى ما يتعلق بترشيد السياسات التمويلية لدى البنوك وشركات الإستثمار وشركات التمويل وتأمين سير العمل المصرفي والمالي على وجه سليم وأخذا بالاعتبار الدور الهام الذي يلعبه التمويل لقطاع عقار السكن الخاص المحلي وإرتباطه المباشر بمصالح المواطنين من جانب وما يشكله ذلك التمويل من أهمية خاصة ضمن المحفظة التمويلية لوحدات القطاع المصرفي والمالي من جانب آخر. واكد الحرص على مواصلة مواكبة التعليمات والنظم الرقابية لمستجدات الأوضاع في بيئة العمل المصرفي والمالي والاسترشاد بأفضل الممارسات الاقليمية والدولية في مجال المعايير التنظيمية لمثل هذا النوع من التمويل. واضاف ان ضوابط التمويل الممنوح للعملاء الأفراد بغرض شراء (و/أو) تطوير العقارات الواقعة بمناطق السكن الخاص والسكن النموذجي تشكل بالإضافة إلى ضوابط تمويل القروض (عمليات التمويل) الاستهلاكية والمقسطة منظومة متكاملة تهدف إلى تنظيم تمويل قطاع عقار السكن الخاص المحلي. وأكد المحافظ ان هذه الاجراءات في مجملها يساهم في الحد من مخاطر التمويل على كل من البنوك وشركات الاستثمار وشركات التمويل والعملاء الأفراد ضمن متطلبات سياسة التحوط الكلي التي ينتهجها المركزي والتي تستهدف الحد من المخاطر النظامية وما قد يترتب على تلك المخاطر من آثار سلبية اقتصادية واجتماعية. وعن نطاق التعليمات قال محافظ المركزي ان هذه التعليمات تسري على التمويل المقدم للأفراد الطبيعيين من قبل جميع البنوك وشركات الاستثمار وشركات التمويل بغرض شراء (و/أو) تطوير العقارات الواقعة في مناطق السكن الخاص والسكن النموذجي ولا تسري على عمليات التمويل الممنوحة في إطار تعليمات القروض (عمليات التمويل) الاستهلاكية والمقسطة. وحول ضوابط منح التمويل شدد على وجوب التزام "(البنك /الشركة) عند منح هذا التمويل - كحد أدنى - بالضوابط التالية اولا - أن يكون منح الائتمان وفقا لدراسة ائتمانية متكاملة تتناول ما نصت عليه تعليمات بنك الكويت المركزي في شأن ترشيد السياسة الائتمانية وبصفة خاصة دراسة ما يلي 1 - المركز المالي للعميل ودرجة الملاءة المالية وذلك بناء على سياسات وإجراءات واضحة تشكل مجموعة العناصر الرئيسية التي تحدد الجدارة الائتمانية للعميل وقدرته على السداد. 2 - صافي التدفقات النقدية للعميل أخذا في الاعتبار أية التزامات مالية أخرى عليه تؤثر على هذه التدفقات. 3 - دراسة الأثر على التدفقات النقدية نتيجة التعرض لسيناريوهات وظروف ضاغطة على الأوضاع المالية للعميل وتأثير ذلك على قدرته على السداد في المواعيد المحددة. 4 - التاريخ الائتماني للعميل وبياناته الائتمانية من واقع بيانات شركة شبكة المعلومات الائتمانية (سينت) ونظام مركزية المخاطر. ثانيا - التحقق من وجود مصادر كافية لدى العميل من صافي تدفقاته النقدية بخلاف دخل العقار الذي سيتم تمويله ويعني ذلك أن لا يكون القرار الائتماني للبنك معتمدا فقط على الدخل من العقار مع عدم الأخذ بالاعتبار الراتب الشهري للعميل عند احتساب صافي التدفقات. ثالثا - يتعين أن يتوافر لدى العميل مصادر لتدفقات نقدية صافية بخلاف راتبه الشهري ودخل العقار الذي يتم تمويله لا تقل عن 50 في المئة من الالتزام المستحق على العميل نتيجة هذا التمويل في صورة أقساط لسداد خدمة الدين وأصل التمويل. رابعا - التحقق من الغرض من التمويل ومن أنه يأتي في إطار ما تتضمنه هذه الضوابط ومن أنه يتم استخدام هذا التمويل في الغرض المحدد من أجله ويتعين في حالة التطوير العقاري أن يتم صرف دفعات التمويل وفقا لتقدم إنجاز الأعمال المنفذة. خامسا - ان لا تزيد نسبة حجم التمويل الممنوح إلى قيمة العقار الذي يتم تمويله أو تكلفة التطوير في حال تمويل البناء عن ما يلي 1 - في حالة تمويل شراء أرض فضاء د أقصى 50 في المئة. 2 - في حالة تمويل عقار قائم د أقصى 60 في المئة. 3 - في حالة تمويل البناء فقط حد أقصى 70 في المئة. سادسا - تحدد قيمة العقار المذكورة في البند السابق على أساس سعر الشراء أو قيمة تقييم العقار أيهما أقل وبمراعاة أن يتم التقييم من قبل اثنين من المقيمين المستقلين من غير ذي الصلة بأطراف الصفقة ومن أصحاب الكفاءات المسجلين بسجل المقيمين لدى وزارة التجارة والصناعة على أن يؤخذ بالتقييم الأقل اما بالنسبة لتكلفة البناء يتعين التحقق من تقديرها من خلال مكاتب متخصصة ومعتمدة في هذا المجال. سابعا - يراعى أن يتم سداد أصل التمويل والعائد على أقساط ربع سنوية على الأقل خلال الفترة التي تتناسب مع الغرض من التمويل وبحد أقصى عشر سنوات ويجوز في حالات تطوير العقار أن تشمل هذه المدة فترة سماح بحد أقصى سنتين من تاريخ منح التمويل على أن يتم خلالها خدمة الدين. ثامنا - يتعين مراعاة الأمور التالية عند منح هذا النوع من التمويل 1 - أن يكون إجمالي تكلفة التمويل (الفائدة / قيمة العائد) واضح أمام العميل قبل منح التمويل مع الاحتفاظ بما يثبت اطلاع العميل على ذلك. 2 - يتوجب اطلاع العميل على آلية تحديد سعر الفائدة (العائد) والأسعار المرجعية المستخدمة وكذلك الحالات التي يجوز فيها النظر في تغيير سعر الفائدة (العائد) وحدود هذا التغيير والحصول على إقرار موقع من العميل بشأن الاطلاع على تطبيق أسعار الفائدة الثابتة أو المتغيرة وفقا للتعميم الصادر إلى البنوك التقليدية بتاريخ 5 فبراير 2009. 3 - بيان أعباء التمويل على العميل عند مستويات مختلفة لمعدلات الفائدة (العائد) على أن لا تقل عن ثلاث سيناريوهات بأسعار تصاعدية مختلفة. 4 - اطلاع العميل على الرسوم والعمولات المترتبة على هذا التمويل بما فيها الرسوم والعمولات المستقبلية. 5 - حصول العميل على نسخ من العقود المبرمة بشأن منح هذا التمويل. 6 - الاحتفاظ بنسخ عن كافة المستندات المتعلقة بالعقار بما في ذلك مستندات شراء العقار وتسديد قيمته والعمولات المتعلقة بأي أطراف أخرى في هذا الشأن. 7 - الاحتفاظ في حال تمويل تطوير العقار بما يثبت أسس صرف الدفعات وارتباطها بمراحل التطوير. 8 - يتعين الاحتفاظ بما يثبت اطلاع العميل على ما سبق بيانه من بيانات ومعلومات وردت تحت هذا البند (الثامن). تاسعا - يتعين وقبل ممارسة هذا النشاط وضع سياسة تمويلية متكاملة لهذا النوع من التمويل تعتمد من مجلس الإدارة وتغطي جميع المخاطر المحتملة وتشمل بشكل خاص الضوابط اللازمة لقياس وإدارة تلك المخاطر وتخفيفها إلى حدودها الدنيا أخذا بالاعتبار جميع ما ورد في هذه التعليمات.